Постройка-«самоволочка»: кто ответит за вложенные деньги?

Novostroy: Какие объекты можно причислить к самостроям? Назовите их основные признаки.

Старичихин Максим, генеральный директор строительной компании «СтройРешение»: Самовольная постройка — это объект, на строительство которого не получено разрешение соответствующих органов. Как правило, такое строение не зарегистрировано и не поставлено на кадастровый учет. Нормы и правила строительства не соблюдены либо соблюдены с существенными нарушениями. Кроме того, самостроем считается объект недвижимости, возведенный на участке, где не допускается строительство объектов такого типа.

Основные признаки самостроя:

• нецелевое использование земельного участка;
• отсутствие установленных законом разрешений на строительство;
• возведение здания с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Недостаточно быть собственником земельного участка. Необходимо, чтобы правовой режим земли соответствовал конкретному целевому назначению. К примеру, нельзя возвести многоэтажку на земельном участке, предназначенном только под ИЖС.

Построив такой объект, вы не сможете оформить его в собственность, продать, подарить или сдать в аренду. Также нужно быть готовым к тому, что в любой момент могут нагрянуть соответствующие органы, и строение будет просто снесено. Объект будет признан самостроем, если перечисленные нарушения уже существовали на момент начала строительства, и правообладатель о них знал.

Novostroy: Как такие строения регламентируются с точки зрения законодательства?

Наталья Михеева, руководитель практики «Недвижимость и строительство» компании «Лексфорт»: С точки зрения закона самовольная постройка – это объект, который не существует в правовом поле. Право собственности на нее не возникает при ее создании.

Юлия Иванова, учредитель, генеральный директор юридической компании ЮКО: Самовольные постройки не могут быть предметом каких-либо юридических действий: их нельзя продать, подарить, передать по наследству, совершать сделки. Законом установлен прямой запрет на использование таких построек. Лицо, создавшее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Novostroy: Как государство борется с подобным? Есть ли контролирующие органы?

С.М.: При органах местного самоуправления работают специальные комиссии по борьбе с самовольными постройками. Их работа состоит в том, чтобы выявлять объекты, построенные с нарушением юридических норм.

Ежегодно законодательство в области недвижимости и строительства совершенствуется с целью недопущения подобных нарушений, а полномочия органов самоуправления расширяются.

В отдельных случаях решение о сносе самовольной постройки принимается не только судом, но и органом местного самоуправления.

Н.М.: Любой орган может выявить самострой и передать эту информацию в органы местного самоуправления. Например, Государственный строительный надзор при выявлении факта строительства без разрешения. Орган местного самоуправления в определенных случаях может самостоятельно, без суда, принять решение о сносе постройки.

Администрации субъектов (в лице своих подразделений) и Росреестр часто выявляют самострои. Первые имеют право самостоятельно обращаться в суд за признанием постройки самовольной и ее сносом.

Ярослав Франк, заместитель генерального директора ООО УК «ЛАД»: Начиная с 2019 года, контролирующими органами власти (кадастровой службой) производятся облеты на квадрокоптере с целью выявления незаконных построек и пристроек. Производится фото- и видеосъемка с воздуха, полученные данные сравниваются с кадастровой картой. В случае выявления не поставленного на кадастр объекта на место выезжает специальная комиссия для выяснения и составления акта. Кроме этого, зачастую сами соседи делают доносы на незаконные самовольные постройки и пристройки.

Novostroy: Что происходит с незаконными постройками в итоге, если факт самостроя обнаруживается? Есть ли вариант узаконивания самостроя? Всегда ли такой вариант возможен?

С.М.: Решение о сносе самовольной постройки принимается судом либо органами самоуправления. Существует два способа легализации самовольной постройки — административный и судебный.

Административный возможен, когда назначение земельного участка допускает строительство подобного объекта недвижимости. В этом случае можно получить разрешение на строительство постфактум.

Если административный порядок невозможен, необходимо обратиться с исковым заявлением о признании права собственности на постройку в суд.

Если объект недвижимости создан с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, право собственности на такой объект судом не признается.

Максим Лазовский, владелец строительной компании «Дом Лазовского»: Бывают случаи, когда вид разрешенного использования земли можно поменять, а на сам объект получить разрешение. Со штрафами, соблюдением установленных предписанием сроков.

А бывает, что такую самовольную постройку никак не узаконить. Причина тому — критичные моменты, касающиеся участка. Например, под домом проложен военный кабель, или само строение не выдерживает критики с точки зрения конструктива, или оно возведено в водоохранной зоне. Тогда возможен не только штраф, но и снос объекта.

Novostroy: Что грозит нарушителям? Укажите основные последствия для них.

С.М.: Последствия возведения самостроя разнятся в зависимости от правового статуса нарушителя.

• В случае признания возведенного объекта самостроем граждане обязаны выплатить штраф от 2000 до 5000 рублей.
• К должностным лицам требование суровее — от 20 000 до 50 000 рублей.
• Если нарушитель осуществляет предпринимательскую деятельность без регистрации юридического лица — от 20 000 до 50 000 рублей либо административное приостановление деятельности на срок до 90 суток.
• Юридическим лицам грозит штраф от 500 000 до 1 000 000 рублей или приостановление деятельности на срок до 90 суток.

Однако заплатить штраф бывает недостаточно. Застройщик обязан самостоятельно и за свой счет устранить нарушения либо произвести снос.

Н.М.: Основное последствие для нарушителей — это обязанность сноса самостроя. Также они не обладают правом пользования и распоряжения самовольным строением.

Кроме того, предусмотрена административная ответственность в виде штрафа или административного приостановления деятельности лица.

В исключительных случаях лицо может быть привлечено к уголовной ответственности. Уголовное преследование может быть осуществлено по преступлениям, установленным статьями 238 и 330 УК РФ (производство, хранение, перевозка либо сбыт товаров и продукции, выполнение работ или оказание услуг, не отвечающих требованиям безопасности, и самоуправство).

Novostroy: Как быть покупателям в случае, если их дом/квартира признаны самостроем? И как обезопасить себя от подобных приобретений?

С.М.: Если строение не соответствует юридическим нормам, вы не можете оформить его в собственность, продать, подарить или сдать в аренду. Любые сделки с такими объектами признаются недействительными.

Кроме того, добросовестный покупатель при выявлении нарушений постфактум имеет право на возмещение убытков.

Чтобы обезопасить себя от подобных приобретений, стоит заключать сделки с надежными застройщиками и прибегать к помощи юристов — опытный специалист проверит все юридические и правоустанавливающие документы на объект и поможет составить договор, максимально учитывающий ваши интересы. К примеру, в документе можно указать пункт, предусматривающий ответственность за выявление нарушений при строительстве либо при признании объекта недвижимости самостроем.

Кроме того, если вы заключаете договор с застройщиком без внутреннего технадзора и без привлечения стороннего технадзора, обязательно привлекайте независимые организации. Последние проведут экспертизу и выявят все имеющиеся нарушения.

Н.М.: Если дом или квартира признаны самостроем уполномоченным органом, то нужно обращаться в суд с требованием о признании права собственности.

Если суд уже прошел, и итог отрицательный, то единственным вариантом остается обращение к продавцу с требованием о расторжении договора и взыскании уплаченных денежных средств.

Какие меры можно предпринять для минимизации рисков приобретения самостроя:

• проверить наличие объекта в ЕГРН (в случае, если он уже возведен);
• проанализировать деятельность застройщика и разрешительные документы на объект (при приобретении в строящемся доме);
• проверить продавца на предмет участия в судебных тяжбах;
• направить запрос в Администрацию своего города на предмет включения объекта в список самостроев.

Novostroy: Как, на Ваш взгляд, можно предотвратить появление самостроев? Что для этого необходимо?

С.М.: Предотвратить возникновение самовольных построек можно лишь путем совершенствования законодательства в области строительства.

Но даже это не сможет полностью исключить человеческий фактор. Трудно искоренить безответственность со стороны граждан, а также недобросовестность застройщиков, которые, стремясь сэкономить, нарушают юридические и технические нормы и правила.

Нужно обязательно привлекать юристов соответствующего профиля. Экономия на их услугах может привести к гораздо более серьезным последствиям, вплоть до сноса. Также рекомендуется работать только с добросовестными застройщиками, использующими внутренний технадзор уже в процессе возведения здания, либо с теми, кто привлекает для экспертизы сторонние организации. Выявить и исправить нарушения после окончания строительства крайне сложно и дорого.

Н.М.: Во-первых, для предотвращения появления самостроев нужно сделать более прозрачной процедуру получений разрешений на строительство. Государственные органы при отказе в выдаче разрешений часто используют формулировки, из которых неясно, как устранить недочеты.

Во-вторых, уполномоченным органам нужно активнее бороться с нарушителями. Некоторые самострои стоят годами, и их никто не сносит.

https://www.novostroy.ru/articles/interview/postroyka-samovolochka-kto-otvetit-za-vlozhennye-dengi/