Пресс-центр

Все новости

Михеева Наталья Александровна выступила перед Омской палатой специалистов по недвижимости

05 октября 2022
Михеева Наталья Александровна выступила перед Омской палатой специалистов по недвижимости

29 сентября 2022г. руководитель практики по гражданским и антимонопольным спорам ООО «ЦПС Лексфорт» Михеева Наталья Александровна выступила перед Омской палатой специалистов по недвижимости с темой «Актуальные изменения правового режима недвижимости в российском законодательстве с 1 сентября 2022».

Изменения в законодательстве:

1. Добавили новый признак недвижимости: оно должно быть создано в результате строительства. Теперь в спорах о том, является ли сооружение недвижимостью будет больше определенности.

ГК расширяет перечень признаков, которые позволят определить, какие объекты относить к недвижимым вещам. Это значит, что компаниям будет проще доказать в спорах с госорганами статус своего имущества. Например, убедить суд, что объект нельзя исключать из ЕГРН, поскольку это недвижимость.

Пункт 1 ст. 141.3 ГК РФ закрепил новый признак для отнесения зданий и сооружений к недвижимости — объект создали в результате строительства. Этот признак — дополнительный критерий при ответе на вопрос, признавать ли недвижимой вещью тот или иной объект, который претендует на статус здания или сооружения.

2. Запретили признавать право собственности на помещения в недострое: покупатель вправе требовать лишь вернуть оплату или возместить убытки. Теперь право собственности не может возникнуть на помещение в недостроенном здании.

Изменения в ГК запретили образовывать помещения и машино-места в объектах незавершенного строительства (пункт 6 статьи 141.4 ГК). Для покупателей недвижимости это означает, что они не смогут признать право собственности на нее, если застройщик не завершит строительство. Вместо этого покупатели смогут предъявить требования:
– о возврате покупной цены;
– о возмещении убытков.

Поправка должна скорректировать текущую судебную практику, в которой нет единого мнения о том, можно ли признать право собственности в объекте незавершенного строительства.

3. Ввели правила, как образовывать помещения и машино-места: права на них оформят, если таких объектов в здании – минимум два. Нельзя будет создать лишь одно помещение внутри здания, т.е. создавать только один объект недвижимости внутри другого объекта недвижимости.

Таким образом, с 1 сентября для того, чтобы объект получил статус помещения или машино-места, необходимо разделить здание минимум на два самостоятельных, независимых друг от друга объекта. При этом само здание как объект недвижимости никуда не денется.

По новым положениям ГК, которые вступают в силу с 1 сентября 2022 года, земельный участок — это часть поверхности земли, границы которой определены в порядке, который установил закон.

Поправки в ГК подтвердили принцип единства судьбы земельного участка и объектов на нем: право собственности на здание возникает у собственника участка. Это значит, что собственник и земли, и здания не вправе передать другому лицу только что-то одно. Хотя этот принцип не новый, суды по-прежнему допускают ошибки в спорах между собственниками участка и построек, которые расположены на нем.

4. Подтвердили принцип единства судьбы участка и возведенных на нем объектов: продать эти объекты отдельно друг от друга не удастся.

По новым положениям ГК, которые вступают в силу с 1 сентября 2022 года, земельный участок — это часть поверхности земли, границы которой определены в порядке, который установил закон.

Поправки в ГК подтвердили принцип единства судьбы земельного участка и объектов на нем: право собственности на здание возникает у собственника участка. Это значит, что собственник и земли, и здания не вправе передать другому лицу только что-то одно. Хотя этот принцип не новый, суды по-прежнему допускают ошибки в спорах между собственниками участка и построек, которые расположены на нем.

5. Установили два признака, чтобы признать объект помещением: обособленность и изолированность. Теперь в спорах о том, можно ли признать объект недвижимостью, будет больше конкретики и подлежащих доказыванию обстоятельств для их правильного разрешения.

В ГК закрепили два существенных признака помещения, которые ранее использовали суды – это обособленность и изолированность (пункты 1, 2 ст. 141.4 ГК).

Обособленность означает, что часть здания или сооружения ограничивают строительные конструкции. На признак изолированности указывает то, что у помещения есть самостоятельное назначение, отдельный вход и его не используют для доступа в иное помещение или к коммуникациям.

Поправка особенно актуальна для компаний и предпринимателей, которые арендуют помещения у государства и хотят выкупить их. Сделать это возможно только в случае, когда объект аренды — самостоятельный объект недвижимости. Нельзя выкупить просто часть помещения, например, торговое место.

6. Микродоли в квартирах запретят. Теперь нельзя купить долю в квартире меньше 6 кв.м. Изменение направлено на борьбу с «резиновыми квартирами».

С 1 сентября жилые помещения (квартиры, дома) будет запрещено дробить на доли менее 6 кв. м. Закон устанавливает предельно допустимый минимальный размер доли. Теперь запрещается дробить жилье, если в результате на человека придется меньше 6 кв м.

Исключением являются ситуации, когда недвижимость делится при передаче по наследству, покупается с использованием материнского капитала или в случае приватизации.

Смотрите также