Комментарий ведущего юриста компании «Лексфорт» Марины Дячук для журнала «Жилищное право»

«Покупка недвижимости на вторичном рынке требует особого внимания. Для того, чтобы избежать возможных опасностей, я рекомендую перед заключением сделки провести тщательную правовую проверку приобретаемого объекта. Проверить необходимо следующий комплект документов: Во-первых, это выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности на квартиру, иные документы, где указано, что собственником квартиры является продавец.

В выписке из ЕГРН также может содержаться информация об обременениях, например, информация о том, заложено имущество или нет.

Во-вторых, следует получить выписку о переходе прав на объект недвижимости, для того чтобы хронологически проследить за процессом перехода права собственности на объект и понять, на каком основании предыдущий собственник приобрел недвижимость.

В-третьих, необходимо проверить наличие судебных споров в отношении объекта недвижимости через сайты судов общей юрисдикции. Поскольку по спорам о недвижимости установлена исключительная подсудность, то определить компетентный суд не составит труда. На сайте суда необходимо будет ввести фамилию потенциального продавца и посмотреть, есть ли споры с его участием и по какому поводу.

В-четвертых, рекомендуется проверить сайт арбитражных судов. Именно там можно увидеть информацию о наличии банкротного процесса в отношении гражданина. Однако следует отметить, что если на момент совершения сделки на сайте арбитражных судов отсутствует информация о банкротстве, то это не означает, что после совершения сделки кредиторы продавца не обратятся в суд с таким заявлением.

Сделка с недвижимостью может быть оспорена даже в том случае, если банкротный процесс инициирован в отношении гражданина после заключения сделки. При этом сроки на оспаривание сделки будут исчисляться с того момента, когда финансовый управляющий или кредитор узнали о совершении сделки: получили документы от должника или от иных организаций. Эти риски также следует учитывать. Чтобы свести к минимуму риски оспаривания сделки рекомендуется прописывать в договоре купли-продажи рыночную стоимость, а также иметь доказательства оплаты стоимости квартиры в полном объеме.

В-пятых, необходимо запросить выписку из домовой книги для получения информации о зарегистрированных в данной квартире жильцах для того, чтобы удостовериться, что нет неизвестных лиц, которые обладают какими-либо правами на квартиру. Иногда лучше дополнительно запросить нотариальное согласие супруга продавца на заключение сделки, справку об отсутствии задолженности по налогам, иные документы.

Наконец, договор об отчуждении квартиры следует составлять грамотно. Лучше предусмотреть такой способ оплаты, который минимизирует риски в случае возможного оспаривания сделки. Лучше вносить денежные средства через депозит нотариуса или через заключение договора банковской ячейки. Все эти меры помогут обезопасить процесс приобретения недвижимости и свести к минимуму возможные риски».